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解读国内房地产市场动态预测牡市房地产市场走向盘楼

发布时间:2019-11-22 17:06:26 阅读: 来源:电热片厂家

解读国内房地产市场动态 预测牡市房地产市场走向

历时一年多的房地产调控,被称作史上最严厉的调控政策,全国房地产市场不仅出现量价齐跌的现象,一些城市还连续出现零成交,是房

历时一年多的房地产调控,被称作史上最严厉的调控政策,全国房地产市场不仅出现量价齐跌的现象,一些城市还连续出现零成交,是房地产市场饱和了吗?是城市里没有了住房需求了吗?带着一系列疑问,新浪房产网编辑与SOHO新天地董事长亢荩泽展开深入探讨。

一、高房价不是开发商一人之过

政府对房地产实施调控,旨在控制房价过快上涨,限贷、限购政策所限制的对象是投资性购房和投机性购房行为。牡丹江房价一涨再涨,有人说:是“绿地”推高了牡丹江房价! 亢董事长说:高房价不能只归罪开发商!他说:现在从表面上看,受“双限”政策影响,全国房地产都出现量价齐跌问题,但是,下降有这样一个规律,一线下降,二线微降,三线未降。为什么会出现这种状态呢?因为一线城市的房地产市场化已经20年了,经历了大发展和大开放的过程。一线城市具有聚集人口的效应,房地产的量和价上升很快,甚至翻番。不能说房地产价格背离价值,需求决定价格,即使有虚高问题,不完全是开发商追利造成的,而是因土地成本、拆迁成本、税费成本、材料成本、人工成本等因素累加的结果。牡丹江和全国一样,这些年房价不断上涨的最大受益者是政府,另一个受益者是全民。没有房地产的迅速发展,不可能有今天的城市现代化。

房价构成主要有以下因素:一是土地价格占房价三分之一左右。二是拆迁成本逐年增大是推高房价的有一个重要原因。过去拆迁时是一比一还原,有的地块是评估作价补偿。现在动迁户要求按市场价补偿,SOHO新天地评估价3700—3800元/m²,动迁户要价6000元/ m²,动迁成本增加近一倍。该项目动迁300户,每户按50万,仅动迁补偿费就高达1.5亿。全市有10万棚户区改造动迁户,其动迁成本有多大可想而知。从另一个角度看,这10万动迁户是城市现代化进程中的受益者,改善了居住条件,许多人在动迁中成了财富的拥有者。三是材料费不断涨价也是推高房价的一个重要原因。牡丹江市房地产快速发展仅5年时间,这五年内所有建筑材料价格基本上是翻了一番。2007年钢材是2400—2500元/吨,现在是5000—6000元/吨;五年前红砖0.13—0.14元/块,现在0.30元/块;五年前砂子30—40元/m³,现在70元/ m³;人工费涨的最多,翻两番,五年前一般工人50—100元/天,现在300—500元/天。工人每天消费就能看出他们收入的变化,过去工人上饭店要一盘炒土豆丝或一个麻辣豆腐就吃一顿饭,现在工人上饭店吃水饺,要红烧肉还要喝点酒,人们生活水平在提高。

二、三线城市房价没有降价空间

三线城市是过去次发达地区,也可以叫不发达地区。如西北、华北、东北及内蒙的地级以下城市,这些城市房地产市场发展相对滞后。牡丹江市房地产市场进入快速发展不超过5年时间。目前,房价平均3700—3800元/ m²,属于在合理范围内,在省内城市当中也属于中等价位。按着国际通行的收入与房价比判断,即房价与家庭年收入的比3—6倍为合理范围,牡丹江房价也在合理范围。

三、牡市房地产市场现状及市场走向预判

当前楼市销售遇冷,是政策约束需求和错误预判影响需求的结果。牡丹江住房消费存在刚性需求这是不争的事实。“十二五”期间城市人口要达到100万,需要新增5—6万套住房;每年有1.2万对年轻人结婚,至少需要0.6万套新房;用五年时间完成10万户棚户区改造,需要15万套住房;上世纪90年代以前投入使用的一批住房,设施老旧,功能落后,达不到抗震标准的老房子,需要更新、改造,会逐步淘汰等等。这些都是刚性需求,是潜在的市场。

新年过后,国务院总理继续强调要巩固调控成果。一线城市首套房贷款上浮20%利率已经下调至基准利率。2月13日,长春市首套房贷款基准利率上浮20%部分,已经下调10%。银行贷款利率下调,无疑给房地产市场送来一丝春风。部分城市制定优惠政策奖励市民购买首套房,针对大量刚性需求消费者误读、误判市场,持币长期观望情况下,政府主动站出来引导消费者科学消费,我认为这样城市的领导者是称职的领导者,至少比不作为,面对市场僵局无动于衷的领导者高明。2012年2月7日,江苏芜湖市发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》,该《意见》强调五个方面问题,即强力推进保障性安居工程建设,建立健全保障性住房体系;加强市场调控,保持房地产市场平稳健康发展;建设节能省地环保型住宅,保障市场有效供给;引导合理住房需求,改善居民居住条件;强化服务管理,规范住房市场行为。《意见》中对在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房),在办理产权登记时,财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的,财政部门给予50元/平方米购房补贴;对购买新建自住商品住房70平方米及以下的,财政部门再给予150元/平方米购房补贴。鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业,初级以上职称(中专以上学历)者购房自住,政府补贴100元/m²;具有硕士学位、副高级技术资格(包括高级技师)者购房自住,政府补贴200元/ m²;具有博士学位正高级技术资格购房者,政府补贴300元/ m²。上述人员办理房地产等级时,所缴纳契税,政府给予100%补助。

相信牡丹江市政府也会出台相关政策,鼓励住房刚性需求,引导房地产市场平稳健康发展。关注民生,改善居民居住条件是政府中心工作。

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